La creación de viviendas de calidad y asequibles es un reto fundamental en toda California. Conseguir vivienda para los agricultores y los trabajadores agrícolas puede resultar incluso más difícil que acceder a la tierra. Hace tres años empezamos a estudiar cómo apoyar y financiar la vivienda para las explotaciones agrícolas familiares, y resultó ser una de nuestras innovaciones más complejas hasta la fecha. Seguimos aprendiendo y estableciendo colaboraciones para estos nuevos préstamos, y pronto anunciaremos dos préstamos para viviendas de trabajadores agrícolas destinados a proyectos en las regiones del Valle de San Joaquín y North Bay.
«Nuestros clientes agricultores y asesores dejaron claro que hay muy poco apoyo para las explotaciones agrícolas pequeñas y medianas que intentan llevar a cabo proyectos de pequeña envergadura, de una a cinco viviendas», afirmó Reggie Knox, director ejecutivo. «La mayoría de los proyectos de vivienda para trabajadores agrícolas los impulsan las explotaciones más grandes, que traen a sus trabajadores a través del programa de visados H2A. Nadie está trabajando con los agricultores más pequeños». Cuando combinamos nuestros conocimientos sobre préstamos agrícolas con un análisis del panorama realizado por un grupo de estudiantes de MBA, quedó claro que podíamos desarrollar soluciones. «En FarmLink nos encanta aprender y no nos da miedo abordar la complejidad», explicó Reggie. «Contratamos a personas interesadas en resolver problemas y, con el apoyo de nuestros financiadores e inversores, estamos desglosando las cosas y avanzando paso a paso».
Gran parte de nuestro trabajo en materia de vivienda ha sido desarrollado por Noah Strouse, responsable sénior de préstamos y director de iniciativas estratégicas. En una entrevista reciente, describió lo que buscan los agricultores, cómo FarmLink puede satisfacer esa necesidad y qué ha sido necesario para llegar hasta aquí. Al describir el alcance del reto, Noah dijo: «Los préstamos para la vivienda constituyen un ecosistema complejo, como lo demuestra el hecho de que la vivienda sea un tema político y económico tan importante en toda California. El reto fundamental es que la vivienda es demasiado cara, así que, ¿cómo se financia algo que es demasiado caro?».
Para satisfacer la necesidad de acceso y asequibilidad, Noah y el equipo definieron varias opciones. «Podemos identificar viviendas modulares de calidad para reducir el costo las unidades», explicó Noah. «Podemos intentar reducir el costo capital ofreciendo, en algunos casos, tipos de interés inferiores a los del mercado. Podemos aportar capital donde otros no lo hacen». Otra forma de abordar el reto es estructurar nuestros préstamos para ser flexibles con el reembolso y maximizar la flexibilidad para el prestatario. Por ejemplo, añadió Noah: «Si se trata de un proyecto de construcción, podemos ofrecer un préstamo de construcción a permanente para que el proyecto sea viable. Esto podría incluir pagos solo de intereses durante el periodo de construcción, para que sea más asequible, y luego se convierte en una hipoteca a 30 años una vez construida la vivienda».
También estamos trabajando en estrategias alternativas de vivienda. «Hay todo un abanico de opciones», dijo Noah, «y los fideicomisos de suelo comunitarios son una alternativa importante que pretende eliminar el valor especulativo del suelo… y proteger la asequibilidad de las propiedades a largo plazo». Las cooperativas de vivienda son otra herramienta que puede ayudar a mejorar la asequibilidad. La construcción mediante trabajo voluntario, normalmente en colaboración con programas de vivienda ya consolidados, puede reducir significativamente el costo la construcción.
Cuando los agricultores se dirigen a nosotros, suelen preguntarnos sobre la zonificación y el uso del suelo. «¿Saben si puedo construir una casa en mi finca?». Actualmente, nuestro equipo tiene que responder: «Lo sentimos, no lo sabemos con certeza». Nuestra capacidad para ampliar los préstamos para la vivienda dependerá de que podamos ofrecer asistencia técnica y apoyo para la planificación previa a la construcción. La zonificación y el uso del suelo lo determinan todo y, por desgracia, pueden suponer un obstáculo insuperable.
FarmLink está trabajando actualmente en dos préstamos en colaboración con organizaciones sin ánimo de lucro dedicadas a la vivienda, y hay otros dos proyectos en marcha para la construcción de viviendas unifamiliares en las explotaciones de los clientes. Ambos agricultores recibieron préstamos hipotecarios y, años más tarde, solicitaron ayuda para construir una casa o ampliar la vivienda existente en la propiedad. Es posible que hayan gestionado con éxito su préstamo hipotecario y no quieran perder las condiciones de interés que les ofrece al refinanciarlo. A menudo podemos diseñar una estructura que permita a los clientes mantener el préstamo original junto con un préstamo para la vivienda.
Cuando los agricultores acuden a nosotros para solicitar préstamos hipotecarios, debemos conocer todos los detalles de su negocio, igual que con cualquier otro tipo de préstamo. Según Noah, esto incluye «garantías, flujo de caja, registros de producción... todo lo que se te ocurra». Los aspectos específicos de un préstamo hipotecario dependen del tipo de proyecto inmobiliario. Si se trata de una construcción, queremos saber en qué fase del proceso de obtención de permisos se encuentran y si cuentan con planos de un arquitecto. ¿Han identificado ya a un contratista y han recibido un presupuesto de construcción?».
«Estamos descubriendo cuáles son las mejores funciones que puede desempeñar FarmLink y quiénes son los mejores socios para hacer realidad nuestra visión», afirmó Reggie. Existen programas de financiación de la vivienda tanto a nivel estatal como federal, y FarmLink puede combinarlos con capital de impacto y filantropía. Reggie concluyó: «Solo tenemos que involucrarnos, aportar valor a esas fuentes de capital y seguir aprendiendo del proceso».
Si quieres saber si un préstamo hipotecario es adecuado para ti o cómo puedes contribuir a que sea posible, ponte en contacto con nosotros.
