Crear viviendas de calidad y asequibles es un desafío fundamental en toda California. La vivienda para agricultores y trabajadores agrícolas puede ser incluso más difícil que el acceso a la tierra. Hace tres años comenzamos a explorar cómo apoyar y financiar viviendas para granjas familiares, y resultó ser una de nuestras innovaciones más desafiantes hasta la fecha. Continuamos aprendiendo y construyendo alianzas para estos nuevos préstamos, y pronto anunciaremos dos préstamos para vivienda de trabajadores agrícolas para proyectos en las regiones del Valle de San Joaquín y North Bay.
“Nuestros clientes agricultores y asesores fueron claros en que hay poco apoyo para las granjas pequeñas y medianas que intentan gestionar desarrollos a pequeña escala de una a cinco unidades”, dijo Reggie Knox, CEO. “La mayoría de los proyectos de vivienda para trabajadores agrícolas son impulsados por granjas más grandes que traen trabajadores bajo el programa de visas H2A. Nadie está trabajando con agricultores más pequeños”. Cuando combinamos nuestro conocimiento en préstamos agrícolas con un análisis de mercado realizado por un grupo de estudiantes de MBA, quedó claro que podíamos desarrollar soluciones. “Nos encanta aprender en FarmLink, y no tenemos miedo de abrazar la complejidad”, explicó Reggie. “Contratamos a personas interesadas en abordar problemas y, con el apoyo de nuestros financiadores e inversores, estamos desglosando las cosas y avanzando paso a paso”.
Gran parte de nuestro trabajo en vivienda fue desarrollado por Noah Strouse, Oficial Superior de Préstamos y Gerente de Iniciativas Estratégicas. En una entrevista reciente, describió lo que buscan los agricultores, cómo FarmLink puede satisfacer esa necesidad y lo que se necesitó para llegar a este punto. Describiendo el alcance del desafío, Noah dijo: “El préstamo para vivienda es un ecosistema desafiante, como lo demuestra el hecho de que la vivienda es un problema político y económico tan grande en todo California. El desafío fundamental es que la vivienda es demasiado cara, entonces, ¿cómo se financia algo que es demasiado caro?”
Para satisfacer la necesidad de acceso y asequibilidad, Noah y el equipo definieron varias opciones. “Podemos identificar viviendas modulares de calidad para reducir el costo de las unidades”, informó Noah. “Podemos intentar reducir el costo del capital al poder ofrecer a veces tasas por debajo del mercado. Podemos proporcionar capital donde otros no lo harán”. Otra forma de abordar el desafío es estructurar nuestros préstamos para ser pacientes con el reembolso y maximizar la flexibilidad para el prestatario. Por ejemplo, Noah añadió: “Si es un proyecto de construcción, podemos hacer un préstamo de construcción a permanente para que el proyecto sea viable. Esto podría incluir pagos solo de intereses durante el período de construcción, para que sea más asequible, y luego se convierte en una hipoteca a 30 años una vez que la vivienda esté construida”.
También estamos trabajando en estrategias de vivienda alternativas. “Hay todo un espectro”, dijo Noah, “y los fideicomisos de tierras comunitarias son una alternativa importante que intenta eliminar el valor especulativo de la tierra… y proteger la asequibilidad de las propiedades a perpetuidad”. Las cooperativas de vivienda son otra herramienta que puede ayudar a mejorar la asequibilidad. La construcción con trabajo propio, típicamente en asociación con programas de vivienda establecidos, puede reducir significativamente el costo de la construcción.
Cuando los agricultores se acercan a nosotros, a menudo preguntan sobre la zonificación y el uso del suelo. ¿Saben si puedo construir una casa en mi granja? Actualmente, nuestro equipo tiene que responder: “Lo sentimos, no lo sabemos con certeza”. Nuestra capacidad para escalar los préstamos para vivienda dependerá de poder proporcionar asistencia técnica y apoyo para la planificación previa al desarrollo. La zonificación y el uso del suelo lo definen todo y, desafortunadamente, pueden ser un impedimento.
FarmLink está trabajando actualmente en dos préstamos en asociación con organizaciones de vivienda sin fines de lucro, y otros dos proyectos están en marcha para la construcción de viviendas unifamiliares en las granjas de los clientes. Ambos agricultores recibieron préstamos para tierras y, años después, pidieron ayuda para construir una casa o ampliar la vivienda en la propiedad. Puede que tengan un préstamo de tierras exitoso y no quieran perder su tasa de interés al refinanciar. A menudo podemos elaborar una estructura en la que las personas mantengan el préstamo original junto con un préstamo para vivienda.
Cuando los agricultores se acercan a nosotros para solicitar préstamos para vivienda, necesitamos entender todo sobre el negocio, al igual que para cualquier otro tipo de préstamo. Eso incluye, dijo Noah: “Garantías, flujo de caja, registros de producción, lo que sea. Las cosas que son distintas para un préstamo de vivienda dependen del tipo de proyecto de vivienda. Si es una construcción, queremos saber qué tan avanzados están en el proceso de permisos y si tienen planos con un arquitecto. ¿Ya han identificado a un contratista y han recibido un presupuesto de construcción?”
“Estamos descubriendo los mejores roles para FarmLink y quiénes son los mejores socios para hacer realidad nuestra visión”, dijo Reggie. Hay programas de financiación de vivienda disponibles tanto a nivel estatal como federal, y FarmLink puede combinarlos con capital de impacto y filantropía. Reggie concluyó: “Solo necesitamos involucrarnos, añadir valor a esas fuentes de capital y seguir aprendiendo del proceso”.
Para saber si un préstamo de vivienda es adecuado para usted, o cómo puede ayudar a hacerlos posibles, comuníquese con nosotros.
